Zasady hipoteki kaucyjnej

Hipoteka kaucyjna to specjalny rodzaj hipoteki. Zabezpiecza się przy jej pomocy wierzytelności o nieustalonej wysokości. Hipotekę ustanawia się wówczas do oznaczonej sumy. Hipoteka kaucyjna może zabezpieczać dwa różne rodzaje wierzytelności:

  • o nieustalonej wysokości, ale istniejące bądź te, które mogą powstać dopiero w przyszłości lub roszczeń związanych z wierzytelnością hipoteczną, które nie są objęte z mocy ustawy zwykłą hipoteką,
  • z dokumentów zbywalnych przez indos, nawet wówczas gdy wysokość wierzytelności była z góry ustalona.

Do pierwszej grupy zalicza się m.in. wierzytelności z tytułu:

  • poręczeń kredytów,
  • pożyczek,
  • należnych alimentów,
  • udzielonych gwarancji bankowych,
  • kredytów np. kredytów odnawialnych,
  • spłat sądowych,
  • odszkodowań o nieustalonej dotąd wysokości,
  • wierzytelności wynikających z obligacji o spełnienie świadczenie niepieniężnego, który określony został w ustawie o obligacjach.

Warto jednak pamiętać, że wysokość wierzytelności może być nieustalona, ale sama wierzytelność musi być konkretna – istniejąca lub mogąca powstać w przyszłości na skutek określonego stosunku prawnego.

Warunkiem ustanowienia hipoteki kaucyjnej jest oznaczenie maksymalnej sumy pieniędzy, która ma obciążać nieruchomość. Dokonanie takiego wpisu nie powoduje jednak, że wysokość nieoznaczonej dotąd wierzytelności zostaje określona. Wpis oznacza jedynie najwyższą sumą odpowiedzialności rzeczowej. Opłacenie przez właściciela nieruchomości sumy zabezpieczonej hipoteką kaucyjną powoduje natomiast wygaśnięcie wierzytelności z danego stosunku prawnego. Powoduje to więc wygaśnięcie hipoteki.

Właściciel nieruchomości objętej taką hipoteką jest zobowiązany do zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługują wierzytelności zabezpieczone hipoteką kaucyjną po ostatecznym ustaleniu danej sumy wierzytelności.  Wierzyciel może ubiegać się natomiast o zmianę hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą przymusową. Wówczas powinien przedstawić sądowi, który prowadzi księgę wieczystą tytuł egzekucyjny przeciwko aktualnie ujawnionemu w danej księdze wieczystej właścicielowi nieruchomości. Takim tytułem może być np. klauzula wykonalności lub prawomocny wyrok, który stwierdza obowiązek właściciela nieruchomości z hipoteką kaucyjną do zaspokojenie wierzyciela hipotecznego na drodze egzekucji z danej nieruchomości.

Hipoteka kaucyjna zabezpiecza koszty postępowania zawarte w sumie wymienionej we wpisie hipoteki oraz odsetki, zarówno ustawowe jak i kredytowe. Hipoteka kaucyjna, w przeciwieństwie do hipoteki zwykłej, nie jest wyposażona w domniemanie istnienia wierzytelności zabezpieczonej. W efekcie wierzyciel dochodzący jej realizacji musi najpierw udowodnić jej istnienie.

Można dokonać zmiany hipoteki kaucyjnej na inną, co wynika z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Można ją zmienić na hipotekę zwykłą i odwrotnie. Ma to miejsce w wypadku odpowiedniej zmiany wierzytelności zabezpieczonej hipoteką zwykłą – gdy traci lub zyskuje ona charakter wierzytelności o ustalonej wysokości.